EnglishisÍslenska

Member institutions

Search in


ThesisUniversity of Iceland>Félagsvísindasvið>Meistaraprófsritgerðir>

Please use this identifier to cite or link to this item: http://hdl.handle.net/1946/11224

Title
is

Á hverju byggir verð íbúðarhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu?

Published
June 2012
Abstract
is

Verðmyndun á íbúðarhúsnæði fer eftir mörgum ólíkum þáttum. Markmið þessarar rannsóknar er að finna út hvaða áhrifaþættir grundvalla framboð og eftirspurn eftir íbúðum á höfuðborgarsvæðinu. Reynt verður að meta áhrif einstakra þátta og samspil þeirra á milli.
Fasteignaverð hefur sveiflast sögulega. Það sem einkennir íbúðaverð er fyrst og fremst þessar sveiflur, það er, raunverðið sveiflast upp og niður með tímanum. Þessar sveiflur standa yfirleitt í töluverðan tíma en eru þó mislangar. Sögulega hafa íbúðir gefið laka raunávöxtun. Gögn sýna tímabil þar sem raunávöxtun hefur verið góð og einnig á sama hátt löng tímabil þar sem að raunávöxtun íbúðaverðs hefur verið neikvæð. Til að hagnast á íbúðarviðskiptum skiptir því miklu máli hvenær húsnæðið er keypt og á sama hátt hvenær selt er. Þetta er mikilvægt vegna veðsetningarhlutfallsins, en ekki er óalgengt að við íbúðarkaup sé lagt út fyrir um einum fimmta hluta verðs íbúðarinnar. Sveiflur í söluverði hafa því allt að fimmföld áhrif á eignamyndun eða eignarýrnun.
Til að ná því markmiði að skilja þessar verðsveiflur skiptir miklu máli að skilja þá áhrifaþætti sem að grundvalla verðmyndun íbúðarhúsnæðis. Um leið er það rannsóknarspurning þessa verkefnis, það er að setja fram og greina helstu áhrifaþætti á verðmyndun íbúðarhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu og að kortleggja samspil þeirra og mikilvægi.
Nokkrir áhrifaþættir virðast vera lykilþættir á bak við verðmyndun á íbúðarhúsnæði að mati þeirra sérfræðinga sem viðtöl voru tekin við og út frá þeim tölulegu gögnum og rannsóknum annarra sem greind voru í þessari ritgerð. Þeir eru helstir leiguverð, kaupmáttur, atvinnustig, hagvöxtur, vextir, lánstími, lýðfræðilegir þættir, framboð íbúða og veltuhraði, byggingarkostnaður og framboð fjármagns.
Fjölmargir aðrir þættir hafa einnig áhrif og eru áhrif þeirra mismikil eftir tímabilum. Meðal þeirra þátta eru verðvæntingar, aðrir fjárfestingarkostir, staðsetning, óvissa, sálrænir og félagslegir þættir, gjaldeyrishöft, auðsáhrif, skattkerfisbreytingar og fjárhagsleg staða heimila.
Út frá þessari rannsókn má álykta að íbúðaverð muni hækka verulega að raungildi á næstu árum. Forsendur að baki þeirri hækkun eru meðal annars fjölgun kaupenda, lækkun vaxta, hlutfallslega hár byggingarkostnaður og aukinn hagvöxtur (með auknum kaupmætti og lægra atvinnuleysi). Skortur á nýju íbúðarhúsnæði mun hafa mikil áhrif til verðhækkunar. Rannsóknin leiddi einnig í ljós að eignir sem staðsettar eru miðsvæðis munu hækka hlutfallslega mun meira en aðrar eignir.
Aðferðafræðin sem notuð er í þessari ritgerð er sambland af eiginlegri og megindlegri. Viðtöl með opnum spurningum voru tekin við sérfræðinga sem bentu á þá þætti sem hafa að þeirra mati áhrif á verðmyndun íbúðarhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu. Þessum ábendingum var svo fylgt eftir með tölulegum greiningum. Þess var ávallt gætt að nota þekkta aðferðafræði og vísindaleg vinnubrögð, það er að setja rannsóknina og greiningarvinnuna þannig upp að annar rannsóknaraðili geti tekið sömu aðferðafræði og greiningu sem tilgetið er í ritgerðinni og fengið sömu niðurstöður.

Issued Date
02/05/2012


Artifacts
Name[Sortable]Size[Sortable]Visibility[Sortable]Description[Sortable]Format
Brynjar_Kristjánss... .pdf1.39MBOpen Complete Text PDF View/Open