is Íslenska en English

Lokaverkefni (Meistara)

Háskóli Íslands > Félagsvísindasvið > Meistaraprófsritgerðir - Félagsvísindasvið >

Vinsamlegast notið þetta auðkenni þegar þið vitnið til verksins eða tengið í það: http://hdl.handle.net/1946/14794

Titill: 
  • Fyrirvarar í kaupsamningum á sviði fasteignakauparéttar
  • Titill er á ensku General disclaimers in the field of real estate agreements
Námsstig: 
  • Meistara
Útdráttur: 
  • Viðskipti með fasteignir eru oft óhjákvæmilegur hluti af daglegu lífi einstaklinga. Almennt þarf sá sem ætlar að eiga viðskipti með fasteign að vera eigandi hennar. Með eiganda fasteignar er átt við þann sem hefur beinan eignarrétt að eign, þ.e.a.s. þann sem hefur rétt til þess að ráða yfir henni. Yfirráð eiganda fasteignar lýsa sér í margvíslegum heimildum, og ein þeirra, er réttur eiganda til að selja fasteign sína.
    Ritgerðin samanstendur af átta köflum. Í upphafi ritgerðarinnar er gerð grein fyrir því hvar innan fræðikerfi lögfræðinnar fasteignakauparéttinum er skipað. Í þriðja kafla er stuttlega vikið að forsögu laga um fasteignakaup nr. 40/2002 (hér eftir fkpl.), en fyrir gildistöku laganna giltu ekki sérstök lög hér á landi um fasteignakaup og reglur á sviðinu voru þar af leiðandi ólögfestar. Í fjórða kafla er almennt gerð grein fyrir kaupsamningum á sviði fasteignakauparéttar. Til að mynda er farið yfir frelsi aðila til að ganga að gerð kaupsamnings, hvernig til kaupsamninga er stofnað, skuldbindingargildi þeirra o.fl. Það að fara almennt yfir kaupsamninga á sviði fasteignakauparéttar er rökréttur inngangur að því efni sem síðari kaflar ritgerðarinnar fjalla um, sem eru fyrirvarar í kaupsamningum á sviði fasteignakauparéttar. Í fimmta kafla er almennt farið yfir fyrirvara í kaupsamningum um fasteignir. Líklega má skipta fyrirvörum í nokkra flokka, t.d. eftir því hvort að þeir hafi áhrif á skuldbindingargildi eða ekki. Í þessari ritgerð mun höfundur skipta fyrirvörum niður í tvo meginflokka. Annars vegar er fjallað um fyrirvara sem seljandi fasteignar getur sett inn í kaupsamning um fasteign og hins vegar fyrirvara af hálfu kaupanda.
    Í sjötta kafla ritgerðarinnar er farið yfir helstu fyrirvara sem seljandi fasteignar getur sett inn í kaupsamning. Í fyrstu er vikið að eignarheimild seljanda fasteignar en meginreglan er sú að seljandi eignar getur ekki afsalað sér víðtækari rétti en hann á. Í framhaldi af því verður farið yfir eignarréttarfyrirvara. Í öðru lagi er farið yfir fyrirvara er varða það hvernig ráðstöfun og nýtingu fasteignar skuli hagað eftir að eignarréttur seljanda flyst yfir á kaupanda. Höfundur skoðar jafnframt hvað gerist ef kaupandi nýtir ekki eign líkt og fyrirvari í kaupsamningi kveður á um. Í þriðja lagi eru skoðaðir fyrirvarar er varða undanþágu seljanda á því hvernig ástatt er um hina seldu eign. Slíkir fyrirvarar geta verið almennir, þ.e. undanþiggja seljanda öllum göllum á eign, eða sérstakir þ.e. undanþiggja seljanda sérstökum göllum á eign eins og t.d. þaki. Vegna réttaróvissu sem slíkir fyrirvarar sköpuðu þótti rétt að lögfesta ákvæði við setningu fkpl. Farið verður yfir hvort lögfesting slíks ákvæðis hafi unnið bug á óvissunni. Í framhaldi af því mun höfundur fara yfir það hvort hið sama þekkist í Noregi og Danmörku, þ.e. hvort seljendur eigi til að undanþiggja sig ábyrgð á göllum í fasteign og þá hvort slíkir fyrirvarar séu gildir. Í kjölfar efnahagshrunsins árið 2008 eru margar fullnustueignir á fasteignamarkaðinum í eigu lánastofnana. Þegar kemur að sölu slíkra eigna eru oftar en ekki mjög ítarlegir fyrirvarar í kaupsamningum er kveða á um sérstaka árvekni kaupanda við skoðun. Höfundur reynir að leitast við að svara þeirri spurningu hvort kaupandi slíkrar eignar þurfi að sýna frekari aðgæslu en kaupandi sem kaupir eign af seljanda sem hefur búið í eigninni. Í fjórða lagi er fjallað um hvort skiptastjóri þrotabús geti ráðstafað eignum þrotabús eins síns liðs eða hvort honum beri að fá samþykki skiptafundar fyrir slíkri ráðstöfun eða hugsanlega gera fyrirvara er varðar samþykki skiptafundar. Að sama skapi fer höfundur yfir þær ráðstafanir sem skiptastjóri dánarbús hefur heimild til þess að gera og hvort hann hafi hugsanlega þrengri heimildir til þess að ráðstafa fasteign en skiptastjóri þrotabús.
    Í sjöunda kafla er farið yfir fyrirvara sem kaupandi fasteignar getur sett inn í kaupsamning. Í fyrstu verða fyrirvarar er varða skuldbindingargildi samnings skoðaðir og í því samhengi verður fjallað um fyrirvara um fjármögnun fasteignakaupa. Réttaróvissa hvað varðar slíka fyrirvara skapaðist í kjölfar húsbréfakerfisins, sökum þess að þeim var oft ekki markaður neinn ákveðinn tími. Við setningu fkpl. var leitast við að skýra þá réttaróvissu sem hafði myndast en í kaflanum verður nánar farið yfir hvort það hafi tekist. Í öðru lagi verður vikið að fyrirvörum er varðar það að yfirlýsing húsfélags þurfi að liggja fyrir áður en kaupsamningur er gerður um íbúð. Slík yfirlýsing getur verið mikilvæg áður en kaupandi gerir upp hug sinn hvort hann vilji festa kaup á íbúð. Í þriðja lagi verður farið yfir fyrirvara af hálfu stjórnar félags. Sjónum verður beint að tveimur félagaformum, hlutafélögum og einkahlutafélögum. Að lokum verða settar fram niðurstöður höfundar.

Samþykkt: 
  • 6.5.2013
URI: 
  • http://hdl.handle.net/1946/14794


Skrár
Skráarnafn Stærð AðgangurLýsingSkráartegund 
pdf prent.pdf772.87 kBOpinnMeginmálPDFSkoða/Opna
Forsíða.pdf101.68 kBOpinnKápaPDFSkoða/Opna