Aðgæsluskylda kaupanda í fasteignakaupum. Réttur til að krefjast skaðabóta vegna galla á fasteign

Abstract

Meðalmaður kaupir sér fasteign einu til tvisvar sinnum um ævina enda er um stóra fjárfestingu að ræða og líklegt er að margir íhugi slík kaup vel. Auk þess að vera stór fjárskuldbinding við lánastofnanir er líklegt að kaupandi ráðstafi einnig við kaupin stórum hluta sparifjár síns og eigna. Ber því að vanda til verka þegar fasteignakaup fara fram. Líklegast er engin eign fullkomin og stundum verður kaupandi var við minniháttar galla sem hann kippir sér ekki upp við. Komi hins vegar upp annmarkar á eigninni sem kaupandi sættir sig ekki við og telur að séu ekki í samræmi við kaupsamning eða væntingar hans til viðkomandi fasteignar eru ýmsir kostir í stöðunni. Einn þeirra er að krefja seljanda um greiðslu skaðabóta vegna gallans.Margir gera sér þó ekki grein fyrir því að gallahugtak laga nr. 40/2002 um fasteignakaup er ekki hið sama og samkvæmt almennri málvenju. Þar að auki hafa bæði kaupandi og seljandi skyldum að gegna við kaup á fasteign sem geta haft áhrif á heimild til beitingu vanefndarúrræða, s.s. aðgæsluskylda kaupanda og upplýsingaskylda seljanda. Í þessari ritgerð verður gerð grein fyrir gallahugtaki fasteignakaupalaganna, en einnig mun höfundur velta upp og svara spurningum á borð við; hvaða skilyrðum þarf kaupandi að fullnægja svo hann geti krafist skaðabóta vegna galla á fasteign? Hvaða kröfur eru gerðar um aðgæslu til kaupanda í fasteigna¬kaupum? Hvílir skoðunarskylda á kaupanda í fasteignakaupum? Í hvaða tilvikum tapar kaupandi rétti til að bera fyrir sig vanefndarúrræði á borð við kröfu um greiðslu skaðabóta? Hvernig skarast upplýsingaskylda seljanda við aðgæsluskyldu kaupanda?