Lóðarleigusamningar. Í upphafi skal endinn skoða

Abstract

ÚtdrátturMarkmið þessarar ritgerðar er að varpa ljósi á inntak afnotasamninga af landi með megináherslu á lóðarleigu. Í öðrum kafla var fjallað almennt um eignarrétt og þar kom fram að afnotaréttindi af landi teljast til eignaréttinda og eru því varin af 72. gr. stjórnarskrárinnar. Fjallað var almennt um eignarnám og hugtakið fasteign. Samkvæmt íslenskum rétti er það ekki skilyrði hugtaksins fasteignar að sami aðili fari með beinan eignarrétt bæði að landi og mannvirki. Sú réttarframkvæmd er nauðsynleg fyrir tilvist afnotasamninga af landi þegar mannvirki í eigu annarra standa eða eiga að standa á landinu.Í þriðja kafla voru afnotaréttindum yfir fasteignum gerð skil. Þegar þau eru greind í mismunandi flokka eftir andlagi sínu kemur í ljós að hugtökin lóð og land eru hvergi í löggjöf skilgreind þannig að hægt sé að greina þau efnislega í sundur og eru í framkvæmd notuð jöfnum höndum sem sama hugtakið. Í fjórða kafla var hugtakið lóðarleigusamningur skilgreint neikvætt, sem allir samningar um leigu á landi sem ekki er ráðstafað til landbúnaðarnota í atvinnuskyni. Hugtakið er því eins og staðan er núna, mjög víðtækt hugtak. Þá eru sérkenni þeirra talin vera tímalengd þeirra, rúmur ráðstöfunarréttur rétthafa og skilyrðing. Lóðarleigusamningar hafa verið til staðar frá upphafi þéttbýlismyndunar, en þeir þróuðust úr erfðafestusamningum í lóðarleigusamninga með myndun þéttbýlis. Þrátt fyrir að lóðarleigusamningar eigi sér þessa löngu sögu er Ísland eina Norðurlandaþjóðin sem ekki hefur löggjöf um lóðarleigusamninga. Þá er vakin athygli á því að mikilvægt sé að skýrt ákvæði sé í samningi aðila um hvort endurgjald sé leigugreiðsla vegna afnota, eða kaupgreiðsla vegna eignaryfirfærslu. Þá var einnig fjallað stuttlega um leigunám og hefð sem stofnunarhætti lóðarleigusambands. Í fimmta kafla var nánar fjallað um samning sem stofnunarhátt lóðarleigusambands og form hans. Landeigendur gefa lóðarleigusamninga út á mismunandi tímapunktum í samningsferlinu og er sú framkvæmd gagnrýnd og þeirri hugmynd varpað fram að skýra ætti stöðu samningsaðila með löggjöf um á hvaða tímapunkti ætti að gefa lóðarleigusamninga út. Þá var einnig fjallað um úthlutun lóða til leigutaka og áhrif stjórnsýsluréttar á þá framkvæmd sem snertir sveitarfélög sem landeigendur. Sveitarfélög þurfa að gæta hlutlægra sjónarmiða við úthlutun lóða og verða að gæta þess að detta ekki í þá gryfju að beita huglægum sjónarmiðum. Þá var fjallað um heimild ráðherra til að víkja frá skilyrðum 1. mgr. 1. gr. laga um eignarrétt og afnotarétt fasteigna nr. 19/1966. Var sú heimild talin ótakmörkuð, og æskilegt að lögfesta nánari leiðbeiningar um mat ráðherra.Samkvæmt umfjöllun í sjötta kafla eiga lóðarhafar ekki einhliða rétt til þess að skila lóð sinni til landeiganda gegn endurgreiðslu lóðargjalda, nema meginreglur stjórnsýsluréttarins eða venja leiði til annars. Þá var bent á aðstöðumun landeigenda til að krefjast tryggingar fyrir leigugreiðslum sem ræðst að því hvort um opinbera eða einkaaðila er að ræða. Þeirri hugmynd var velt upp hvort hægt væri að jafna þennan aðstöðumun landeiganda með löggjöf. Þá var sú ályktun dregin að landeigendum sé heimilt að veðsetja eign sína, að ákveðnum skilyrðum uppfylltum, þrátt fyrir að land þeirra sé í útleigu samkvæmt lóðarleigusamningi.Í sjöunda kafla var vakin athygli á því að engin kaupskylda hvílir á lóðarleigusala vegna mannvirkja á leigulóð við lok lóðarleigusamnings. Hins vegar hvílir skilaskylda á lóðarleigutaka og er leigusala heimilt að fá mannvirki lóðarleigutaka borin út af lóð sinni á kostnað þess síðarnefnda. Lóðarleigutaki á hins vegar rétt á eignarnámsbótum vegna leiguréttar síns, mannvirkja sinna, gróðurs/ræktunar og annars fjárhagslegs óhagræðis þegar land er hann leigir er tekið eignarnámi. Í framhaldi af því var bent á að lagaákvæði um forkaupsrétt og forleigurétt væru ákjósanleg til verndar hagsmunum beggja aðila. Að lokum var síðan fjallað um bótarétt lóðarleigutaka við framkvæmd eignarnáms og þau atriði sem skipta máli við verðmætamat leiguréttarins rakin.