is Íslenska en English

Lokaverkefni (Meistara) Háskóli Íslands > Félagsvísindasvið > Meistaraprófsritgerðir - Félagsvísindasvið >

Vinsamlegast notið þetta auðkenni þegar þið vitnið til verksins eða tengið í það: http://hdl.handle.net/1946/13605

Titill: 
  • Bein krafa í fasteignakauparétti
Námsstig: 
  • Meistara
Útdráttur: 
  • Í íslenskum rétti er frjálsræði manna við stofnun og efni löggerninga meginregla og eru heimildir manna til að ráðstafa réttindum sínum og skyldum víðtækar. Samningar á sviði fjármunaréttar eru grundvöllur frjáls viðskiptalífs og því talið æskilegt að hendur manna skuli óbundnar við samningsgerð. Með stoð í samningsfrelsinu gildir sú meginregla að samningur skuli einungis hafa réttaráhrif fyrir aðila hans og geta samningsaðilar því almennt ekki bundið hendur þriðja manns sem ekki er aðili að samningnum. Í lögum er að finna undantekningar frá þessari meginreglu. Hér á landi hafa lengi gilt ýmis konar reglur sem hafa það að markmiði að vernda hagsmuni þess samningsaðila sem verr stendur að vígi við samningsgerðina eða að taka sérstakt tillit til hagsmuna annars samningsaðila umfram hagsmuni hins. Á síðari árum hefur þróunin svo orðið sú að breytt viðhorf í viðskiptalífinu hafa leitt af sér frekari takmarkanir á samningsfrelsi manna sem mótaðar hafa verið bæði af löggjafanum og dómstólum. Bein krafa er undantekning frá ofangreindum sjónarmiðum um samningsfrelsi. Með orðunum bein krafa er átt við þau tilvik þegar C, sem er kaupandi eða kröfuhafi, er heimilt að hafa uppi kröfu á hendur A, sem er fyrri eigandi eða skuldari, í stað þess að krefja heimildarmann sinn B, um réttar efndir á samningi. Nokkur atriði má hafa til hliðsjónar þegar metið er hvaða skilyrði þurfa að vera fyrir hendi svo slíkri kröfu verði beitt. Í fyrsta lagi er spurning hvort beinni kröfu verði einungis beitt þegar um er að ræða óslitna viðskiptakeðju. Í öðru lagi hvort sama samningstegund þurfi að vera til grundvallar öllum hlekkjum viðskiptakeðjunnar. Í þriðja lagi er álitamál hvort bein krafa komi til greina vegna allra tegunda vanefnda. Í fjórða lagi er spurning hvort eitthvert vanefndaúrræði sé þess eðlis að því verði ekki beitt með beinni kröfu.
    Í íslenskum rétti tíðkast að skipta beinum kröfum í þrjár tegundir eftir því á hvaða grunni þær eru reistar. Reisa má beina kröfu á samningi, reglum um skaðabætur utan samninga og auðgunarreglum. Þegar bein krafa er reist á samningi er það annaðhvort með lögbundnu framsali, sprangkröfu eða þriðjamannslöggerningi. Þegar bein krafa er reist á reglum um skaðabætur utan samninga byggir C þá á því að vanefnd A við B hafi leitt til tjóns fyrir sig. Um slíkar kröfur gilda almennar reglur skaðabótaréttar um skilyrði skaðabóta og þarf C því meðal annars að færa sönnur á að A hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Að lokum er að finna dæmi þess í íslenskum rétti að bein krafa verði reist á reglum um óréttmæta auðgun þótt lítið hafi kveðið að slíkum sjónarmiðum í framkvæmd.
    Bein krafa er sérstaklega raunhæf í fasteignakauparétti. Í 45. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 (fkpl.) er að finna heimild fyrir kaupanda fasteignar til að beina kröfum sínum vegna galla á fasteign að fyrri eiganda eða öðrum fyrri samningsaðilum. Ákvæðið tekur einnig til vanheimildar, sbr. 1. mgr. 46. gr. fkpl. Ákvæðið byggir á sjónarmiðum um lögbundið framsal. Í því felst að C gengur inn í þá kröfu sem B hefði átt gagnvart A. Krafa C er sú sama og krafa B og merkir það að C getur öðlast meiri rétt en hann hefði átt gagnvart B og einnig getur réttur hans orðið minni. Í fasteignakauparétti verður bein krafa einnig reist á reglum um skaðabætur utan samninga og auðgunarreglum.
    Í fasteignakaupum er bein krafa raunhæfust þegar um er að ræða galla. Flest dómsmál á því sviði eru sprottin af galla á fasteignum. Bein krafa kemur einnig til greina þegar um vanheimild er að ræða. Þá getur til dæmis verið um það að ræða að kaupandi öðlast ekki þau réttindi yfir fasteign sem um var samið, þar sem réttindin eru á hendi þriðja manns. Þá liggur oft beinast við að krefja þriðja mann um réttar efndir. Þegar um er að ræða afhendingardrátt er bein krafa ekki eins raunhæf þótt fræðilega megi hugsa sér tilvik þar sem beinni kröfu yrði beitt vegna afhendingardráttar. Slíkt er helst hugsanlegt í tilvikum þar sem afhendingardráttur af hálfu A gagnvart B hafi valdið C tjóni. Ýmis vanefndaúrræði koma til greina þegar beinni kröfu er beitt og koma skaðabætur helst til greina, auk efnda in natura. Riftun og afsláttur koma síður til greina þótt fræðilega megi færa rök fyrir beitingu þeirra vanefndaúrræða.

Samþykkt: 
  • 7.1.2013
URI: 
  • http://hdl.handle.net/1946/13605


Skrár
Skráarnafn Stærð AðgangurLýsingSkráartegund 
Erla Gunnlaugsdóttir.pdf743.96 kBLokaður til...01.01.2050HeildartextiPDF