Um upplýsingaskyldu seljanda og aðgæsluskyldu kaupanda í tengslum við galla í fasteignakaupum

Abstract

Meginmarkmið þessarar ritgerðar er að skoða hvað felst í upplýsingaskyldu seljanda og aðgæsluskyldu kaupanda í tengslum við galla í fasteignakaupum.Við skoðun á þessu skipta lög um fasteignakaup nr. 40/2002 miklu máli. Í upphafskafla ritgerðarinnar er fjallað um gallahugtakið eins og það er skilgreint í fasteignakaupum, en mikilvægt er að skilgreina hvað galli felur í sér þegar verið er að skoða þessi hugtök. Skilgreining á hugtakinu galli í fasteignakaupum er ekki endilega sú sama og beitt er í almennri málnotkun og er gert grein fyrir þessum mun. Skilgreining á þessu er afar mikilvæg, því felst mál er varða vanefndir í fasteignakaupum snúast um það hvort fasteign teljist gölluð.Næstu kaflar á eftir fara í það að fjalla um hugtökin tvö sem eru aðalefni ritgerðarinnar, það er að segja upplýsingaskyldu seljanda og aðgæsluskyldu kaupanda í fasteignakaupum. Fyrst er farið yfir hvort og hvernig þessum reglum var beitt fyrir gildistöku fasteignakaupalaga, og svo er farið í það hvernig þeim hefur verið beitt eftir gildistöku laganna. Þessar tvær skyldur gegna oft stóru hlutverki þegar verið er að meta hvort fasteign teljist gölluð.Eftir það er farið yfir hvað það er sem hefur áhrif á þessar reglur og hvort þær skarist á einhvern hátt, ásamt því er skoðað hvort önnur þeirra gangi framar hinni eða hvort þær hafi báðar jafn mikið gildi. Sérstaklega er farið í nýmæli 3. mgr. 29. gr. fasteignakaupalaga, og út frá því skoðað hvernig réttarframkvæmd hefur verið eftir gildistöku þessa ákvæðis. Samkvæmt þessari grein á upplýsingaskyldan alltaf að standa óhögguð, og þar með er tekið af skarið um það að hún gengur fyrir aðgæsluskyldu kaupanda.