Skaðabótaábyrgð seljanda fasteignar og fasteignasala er þeir vanrækja upplýsingaskyldu

Abstract

Fasteignaviðskipti eru algeng hér á landi en flestir ganga í gegnum það ferli á lífsleiðinni að kaupa eða selja fasteign. Staða seljanda og kaupanda í fasteignaviðskiptum er alla jafna fremur ójöfn þar sem seljandi býr oftar en ekki yfir þekkingu á fasteigninni, sem erfitt eða jafnvel ómögulegt getur reynst að öðlast við hefðbundna skoðun á eigninni. Löggjafinn hefur brugðist við umræddum aðstöðumun seljanda og kaupanda fasteignar, meðal annars með því að mæla fyrir um upplýsingaskyldu þess fyrrnefnda í lögum um fasteignakaup nr. 40/2002 (hér eftir fkpl.). Þá hvílir einnig upplýsingaskylda á löggiltum fasteignasala sem hefur milligöngu um sölu fasteignar samkvæmt lögum um sölu fasteigna og skipa nr. 70/2015 (hér eftir fsl.). Vanræksla seljanda eða fasteignasala á upplýsingaskyldu getur leitt til skaðabótaábyrgðar en í ritgerð þessari var leitast við að gera grein fyrir þeirri ábyrgð er stofnast getur í slíkum tilvikum.Þar sem skaðabótaábyrgð seljanda fasteignar byggir á reglum um skaðabætur innan samninga, en skaðabótaábyrgð fasteignasala á reglum um skaðabætur utan samninga, fer efni ritgerðarinnar hvort tveggja inn á svið fasteignakauparéttar og skaðabótaréttar. Þannig var fjallað almennt um fyrrnefnd réttarsvið í 2. og 3. kafla ritsins. Þá var vikið að galla í skilningi fkpl. í 4. kafla en upplýsingaskylda seljanda hefur töluverð áhrif við mat á því hvort fasteign teljist gölluð. Rætt var um skiptingu gallahugtaksins í almennan og sérstakan hluta, auk þess sem greint var frá takmörkunum á gallahugtakinu. Ítarlega var fjallað um upplýsingaskyldu seljanda í 5. kafla, með hliðsjón af dómaframkvæmd Hæstaréttar og skrifum fræðimanna. Því næst var sjónum beint að skaðabótaábyrgð seljanda vegna galla í 6. kafla ritsins. Sérstaklega var rætt um möguleg áhrif vanræktrar upplýsingaskyldu á bótaábyrgðina. Þá var sagt skilið við umfjöllun um seljanda og vikið að nýjum lögum um sölu fasteigna og skipa nr. 70/2015 (fsl.) í 7. kafla.Upplýsingaskylda löggilts fasteignasala, sem felst í að semja söluyfirlit um þá fasteign sem hann hefur milligöngu um sölu á, var rakin í 8. kafla ritsins áður en vikið var að skaðabótaábyrgð fasteignasala í 9. kafla. Þar var fjallað um helstu megineinkenni sérfræðiábyrgðar auk þess sem greint var frá sérstöðu fasteignasala, sem aðila er lýtur reglum hennar. Til frekari skýringa voru reifaðir dómar um skaðabótaábyrgð fasteignasala vegna vanrækslu á upplýsingaskyldu.Í 10. kafla var leitast við að bera saman skaðabótaábyrgð seljanda og fasteignasala, er þeir hafa vanrækt upplýsingaskyldu. Sérstaklega var vikið að þeim þætti upplýsingaskyldu fasteignasala sem lýtur að því að veita upplýsingar um ástand fasteignar og einstakra hluta hennar, þar á meðal um galla sem seljanda og/eða fasteignasala er kunnugt um á eigninni sbr. c-lið 2. mgr. 11. gr. fsl. Komist var að þeirri niðurstöðu að gera mætti mun ríkari kröfur til seljanda en fasteignasala í þessum efnum. Jafnframt var greint frá því að vanræksla seljanda á upplýsingaskyldu hafi jafnan mun veigameiri áhrif í för með sér á skaðabótaábyrgð hans, en þegar fasteignasali á í hlut. Talið var að þetta mætti að miklu leyti rekja til þess þekkingarforskots sem seljandi fasteignar hefur alla jafna, hvað varðar ástand og eiginleika eignarinnar. Í næstsíðasta kafla ritsins, 11. kafla, var sjónum beint að kröfugerð kaupanda í þeim tilvikum er seljandi og fasteignasali bera báðir ábyrgð á tjóni hans. Fjallað var um meginregluna um óskipta bótaábyrgð þegar fleiri en einn bera ábyrgð á sama tjóni. Þá var leitast við að skýra ákvæði 2. mgr. 25. gr. skaðabótalaga nr. 50/1993, m.a. í ljósi nýlegs dóms Hæstaréttar, Hrd. 20. mars 2014 (633/2013). Greint var frá tveimur mögulegum skýringarkostum á fyrrnefndu ákvæði og talið að nokkur óvissa væri uppi um hvernig skýra bæri ákvæðið. Þá var greint frá mögulegum áhrifum fyrrnefnds dóms Hæstaréttar á kröfugerð kaupanda í sambærilegum málum. Að lokum var efni ritgerðarinnar tekið saman í stuttu máli í síðasta kafla ritsins, 12. kafla.