Skipulagsáætlanir og áhrif þeirra sem takmarka rétt fasteignaeigenda

Abstract

Byggð á Íslandi var lengi vel mjög strjálbýl, það var ekki fyrr en um miðja nítjándu öld að byggð fór að þéttast víða hér á landi. Um langan tíma var litið svo á að „eignarréttur fasteignareiganda heimilaði honum svo víðtæk umráð fasteignarinnar, að ekki væri nema að takmörkuðu leyti unnt að grípa fram fyrir hendur hans af tilliti til nágrannanna.“ Það er af sem áður var. Í dag má segja að löggjafinn hafi meiri afskipti af fasteignum en flestum öðrum verðmætum. Í íslensku nútímasamfélagi er nauðsynlegt að í gildi séu reglur sem setja fasteignaeigendum ákveðnar skorður af tilliti við aðra fasteignaeigendur sem eiga hagsmuna að gæta af því hvernig fasteignir í næsta nágrenni eru nýttar. Það gefur auga leið að ef öllum væri frjálst að nýta eignir sínar á þann hátt er þeim sýndist þá myndi víða ríkja ringulreið. Löggjafinn hefur fundið lausn á þessu með setningu heildstæðra reglna á sviði skipulagsmála, skipulagslögum nr. 123/2010. Þau kveða á um skipulagsskyldu yfir öllu landinu sbr. 1. mgr. 12. gr. skipulagslaga. Þetta felur það í sér að öll mannvirki, ofan jarðar og neðan skuli vera í samræmi við skipulagsáætlanir. Til að uppbygging og framþróun geti gengið sinn gang verður þó að vera unnt að breyta þessum áætlunum án þess að skerða rétt borgaranna um of. Þess vegna er nauðsynlegt að unnt sé að gera breytingar á skipulagsáætlunum með hliðsjón af hagsmunum þeirra sem breytingin hefur áhrif á. Það er því augljóst að réttur fasteignaeigenda er að mörgu leyti skertur vegna skipulagsáætlana. Þó er það ekki alltaf skýrt hversu langt má ganga í þessum takmörkunum.Í þessari ritgerð ætla ég að fjalla um breytingar á deiliskipulagi og leitast við að svara spurningunni hvort að deiliskipulag geti falið í sér íþyngjandi takmarkanir eignaréttinda og þá sérstaklega út frá sjónarhorni nágranna. Hvers má maður vænta í nágrenni við fasteign sína, hvað þarf maður að sætta sig við? Til að komast að niðurstöðu þessa úrlausnarefnis er nauðsynlegt að skoða vel skipulagslögin nr. 123/2010, þekkja hugtakið almennar takmarkanir eignaréttar og til skýringarauka fara yfir nokkra dóma Hæstaréttar í málum þar sem reynir á skipulagsáætlanir og reglur nábýlisréttar og kafa í úrskurði úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála og úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála. Í lok ritgerðarinnar munu niðurstöður verða kynntar.