Mat á verði fasteigna á höfuðborgarsvæðinu: Er bólumyndun til staðar?

Abstract

Á um fjögurra ára tímabili, fyrir hrun íslensku bankanna í október árið 2008, hafði fasteignaverð hækkað gífurlega. Þessar hækkanir voru það miklar að óhætt er að segja að um verðbólu hafi verið að ræða í fasteignaverði á þeim tíma.Bólan sprakk svo og fasteignaverð hrundi þar til það náði lágmarki árið 2010. Síðan þá hefur raunverð fasteigna hækkað jafnt og þétt en þó, að því er virðist, í takt við áhrifaþætti sína. Á árinu 2015 hefur sú skoðun heyrst að mögulega sé nú um bólumyndun að ræða á fasteignamarkaði á Íslandi. Markmið þessarar ritgerðar er að skoða og reyna að átta sig á hvort eitthvað sé til í þeim efnum. Skoðuð voru algeng hlutföll svo sem hækkun í raunverði íbúðahúsnæðis, verð á móti leigu (e. price-to-rent ratio) og verð á móti kaupmætti launa (e. price-to-income ratio). Auk þess er reynt að finna árlegan kostnað af því að eiga fasteign til að vega upp á móti ókostum áður nefndra hlutfalla. Stuðst var að miklu leyti við aðferðafræði og efni ritgerðarinnar Assessing High House Prices: Bubbles, Fundamentals and Misperceptions sem skrifuð er af Charles Himmelberg, Christopher Mayer og Todd Sinai og gefin var út árið 2005. Niðurstöður benda til mögulegrar þenslu í fasteignaverði á höfuðborgarsvæðinu en þrátt fyrir það sé ekki um eiginlega bólumyndun að ræða.