Hagnýting séreignar í fjöleignarhúsi með áherslu á 1. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994

Abstract

Lög um fjöleignarhús nr. 26/1994 tóku gildi þann 1. janúar 1995. Samkvæmt 2. mgr. 1. gr. telst fjöleignarhús hvert það hús sem skiptist í séreignir í eigu fleiri en eins aðila og í sameign sem bæði getur verið allra og sumra. Lögin gilda ekki aðeins um fjölbýlishús sem eingöngu eru ætluð til íbúðar, heldur taka þau einnig til fjöleignarhúsa bæði með íbúðum og húsnæði til annarra nota. Einnig taka þau til fjöleignarhúsa sem alfarið eru nýtt til annars en íbúðar, svo sem fyrir atvinnustarfsemi og loks raðhúsa og annarra sambyggðra og samtengdra húsa.Eignarréttur eiganda í fjöleignarhúsi getur takmarkast vegna eignarréttinda annarra eigenda hússins. Vegast á þeir hagsmunir eiganda að geta hagnýtt sér eign sína á þann veg sem honum sýnist og hagsmunir annarra eigenda fjöleignarhússins að fá notið eigna sína í friði. Hér mun spjótum verða beint að 27. gr. fjöleignarhúsalaganna sem í vissum tilvikum gerir áskilnað um samþykki annarra eigenda fjöleignarhússins ef breyta á hagnýtingu séreignar. Kærunefnd fjöleignarhúsamála og kærunefnd húsamála hafa fjallað um 27. gr. í allmörgum álitum og verður hér sérstaklega skoðað hvað teljist „verulegt ónæði“ sem hlýst af breytingu á hagnýtingu séreignar skv. 1. mgr. 27. gr.Í öðrum kafla verður fjallað sérstaklega um núgildandi fjöleignarhúsalög, þróunina á fjöleignarhúsalöggjöfinni og um eignarformin þrjú sem viðgangast í fjöleignarhúsum. Í þriðja kafla verður 26. gr. laganna tekin fyrir, en hún og 27. gr. haldast í hendur hvað hagnýtingu séreignar varðar. Fjórði kaflinn er svo veigamesti kaflinn ef svo má að orði komast, en í honum er rýnt í 27. gr. laganna og álit kærunefndanna tekin fyrir hvað hana varðar. Aðaláherslan verður lögð á 1. mgr. 27. gr. enda er það sú málsgrein ákvæðisins sem hvað oftast er stuðst við hjá kærunefnd húsamála og kærunefnd fjöleignarhúsamála. Fimmti kaflinn fjallar um 1. málsl. 1. mgr. 72. gr. stjórnarskárinnar nr. 33/1944 og tengingu þess málsliðar við 27. gr. Í sjötta kafla verða niðurstöður og ályktanir af réttarframkvæmdinni dregnar saman.