Áhættuþættir útlána á landsbyggðinni. Er nægt aðgengi að lánsfjármagni á landsbyggðinni ef Íbúðalánasjóður verður lagður niður?

Abstract

Í þessari ritgerð er leitast við að varpa ljósi á þá áhættuþætti sem fylgja fasteignalánum á landsbyggðinni. Markmið ritgerðarinnar var að rannsaka hvort nægt framboð sé af lánsfé á landsbyggðinni ef Íbúðalánasjóður verður lagður niður. Lánveitingar lánastofnana voru bornar saman, en við það var megindlegri aðferð beitt við úrvinnslu gagna frá Þjóðskrá Íslands.Útlán á landsbyggðinni eru töluvert áhættusamari en útlán á höfuðborgarsvæðinu. Það ræðst meðal annars af því að velta fasteignamarkaða er minni á landsbyggðinni, hluti útlána eru á grunni byggingarkostnaðar og að meiri líkur eru á vanskilum fasteignalána á landsbyggðinni. Erfitt er að stýra umræddum áhættuþáttum öðruvísi en að takmarka útlán á landsbyggðinni og tryggja að fasteignalán séu á grunni markaðsverðs í stað byggingarkostnaðar. Lánastofnanir stýra umræddum áhættuþáttum misvel, en Íbúðalánasjóður er berskjaldaðari gagnvart umræddum áhættuþáttum þar sem sjóðnum ber skylda til að veita landsmönnum öllum lán óháð efnahag og búsetu. Aðrar lánastofnanir geta hins vegar takmarkað útlán á landsbyggðinni að einhverju leyti. Viðskiptabankar, sparisjóðir og lífeyrissjóðir hafa stóraukið lánveitingar á landinu öllu undanfarin ár, og hefur markaðshlutdeild Íbúðalánasjóðs farið minnkandi á öllum markssvæðum. Á höfuðborgarsvæðinu hafa aðrar lánastofnanir afgerandi markaðshlutdeild, á meðan Íbúðalánasjóður hefur rúmlega 50% markaðshlutdeild á landsbyggðinni. Á meðan Íbúðalánasjóður hefur yfir 50% markaðshlutdeild á landsbyggðinni virðist óraunhæft að hægt sé að leggja alfarið niður opinberar lánveitingar til fasteignakaupa. Í uppsveiflu eru aðrar lánastofnanir tilbúnar til að veita lán á öllum markaðssvæðum, en það er óljóst hvort að umræddar lánastofnanir verði eins tilbúnar til að veita lán á áhættusamari markaðssvæðum á landsbyggðinni í niðursveiflu. Líklega þarf því að vera starfandi opinber lánastofnun til að jafna stöðu landsbyggðarinnar á fasteignalánamarkaði, svo landsmönnum öllum sé tryggður aðgangur að lánsfjármagni til fasteignakaupa óháð efnahagsstöðu landsins á hverjum tíma.