Breytilegt inntak aðgæsluskyldu kaupanda í fasteignakaupum

Abstract

Lög um fasteignakaup nr. 40/2002 (hér eftir skammstöfuð fkpl.) tóku gildi 1. júní 2002. Í þeim er m.a. að finna ákvæði um galla. Markmið ritgerðarinnar var að skýra frá gallahugtakinu á sviði fasteignakaupa ásamt því að greina frá takmörkunum á því. Meðal lögbundinna takmarkana á gallahugtakinu eru smávægilegir gallar vegna gallaþröskuldar 2. málsl. 1. mgr. 18. gr. fkpl. svo og minni háttar stærðarfrávik skv. 21. gr. fkpl. Í 29. gr. fkpl. er svo að finna ákvæði um aðgæsluskyldu kaupanda. Markmið ritgerðarinnar er að skýra frá aðgæsluskyldunni, athuga hvað hefur áhrif á inntak hennar og kanna hvort að setning laga um fasteignakaup hafi breytt framkvæmd dómstóla. Í því skyni verður dómaframkvæmd Hæstaréttar könnuð og litið til atriða sem lágu til grundvallar þegar Hæstiréttur taldi kaupanda bera ýmist vægari eða ríkari aðgæsluskyldu. Þá var markmiðið að flokka með skýrum hætti á hvaða grunni atriði, sem áhrif hafa á inntak aðgæsluskyldu kaupanda eru reist. Þó ber að athuga að vegna eðlis réttarsviðsins verða þessi atriðið hvergi tæmandi talin. Í fyrstu köflum ritgerðarinnar er almennt fjallað um fasteignakaup og gallahugtakið á sviði fasteignakaupa sem og helstu takmarkanir á gallahugtakinu. Þá verður fjallað um upplýsingaskyldu seljanda, en upplýsingaskyldan er nátengd aðgæsluskyldu kaupanda sem er þungamiðja ritgerðarinnar. Um aðgæsluskyldu kaupanda verður fjallað í kafla 6 þar sem greint verður almennt frá henni. Að því loknu tekur dómaframkvæmd Hæstaréttar yfir og þar sem skoðuð verða öll þau helstu atriði sem lágu til grundvallar mats á inntaki aðgæsluskyldu. Að lokum er fjallað um samspil aðgæsluskyldu og upplýsingaskyldu og áhrif 3. mgr. 29. gr. fkpl. á dómaframkvæmd Hæstaréttar.