Samningar á grundvelli umboða og bótaábyrgð umboðsmanna: Með áherslu á störf fasteignasala.

Abstract

Menn geta með samningi sín á milli falið öðrum að framkvæma verk fyrir sína hönd og nefnast slíkir samningar umboð. Umboð eru mikilvæg úrræði í viðskiptalífi nútímans og eru þau ein tegund milligöngu við samningsgerð, sem stofnast á grundvelli samnings. Ýmsar starfsstéttir starfa á grundvelli umboða, og eru löggiltir fasteignasalar dæmi um slíka starfsstétt. Fasteignasalar starfa eftir lögum um sölu fasteigna og skipa nr. 70/2015, og um störf þeirra gilda að mörgi leyti ólíkar reglur en gilda almennt um umboðsmenn í störfum sínum.Markmið ritgerðarinnar er að fjalla með almennum hætti um umboð og bótaábyrgð umboðsmanna, en einnig verður sjónum beint að fasteignasölum, skyldum þeirra og ábyrgð, brjóti þeir af sér í störfum sínum fyrir seljendur fasteigna, og eftir atvikum kaupendur. Leitast verður við að svara því að hvaða leyti reglur um umboð fasteignasala eru frábrugðnar hinum almennu reglum sem gilda um umboð.Í 2. kafla verður fjallað almennt um umboð og umboðsmennsku, gerð grein fyrir tegundum umboða, stöðu og heimildum umboðsmanna, ásamt réttaráhrifum þess þegar umboðsmaður fer út fyrir umboð sitt. Í þeirri umfjöllun verður aðallega stuðst við ákvæði laga um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga nr. 7/1936, og reifaðir dómar þeim til skýringar. Í 3. kafla verður vikið að bótaábyrgð umboðsmanna en ákvæði 25. gr. samningalaga hefur að geyma meginregluna um slíka ábyrgð. Einnig verður fjallað um muninn á bótaábyrgð innan og utan samninga og skilyrði skaðabótaábyrgðar. Í 4. kafla verður sjónum beint að stöðu fasteignasala sem milligöngumanns í fasteignaviðskiptum og hvaða skyldum hann gegnir í samningssambandi sínu við seljendur og kaupendur fasteigna. Litið verður til laga um sölu fasteigna og skipa nr. 70/2015 og annarra hátternisreglna sem geta haft vægi við mat á saknæmri háttsemi fasteignasala. Í 5. kafla verður gerð grein fyrir skaðabótaábyrgð fasteignasala, valdi hann tjóni með saknæmri háttsemi sinni í störfum sínum við sölu fasteigna. Farið verður yfir einkenni skaðabótaábyrgðar fasteignasala og litið til 27. gr. laga um sölu fasteigna og skipa sem snýr að bótaábyrgð fasteignasala. Um störf fasteignasala gilda reglur skaðabótaréttar um sérfræðiábyrgð, en litið verður til þeirra sjónarmiða sem gilda um slíka ábyrgð. Loks verða í 6. kafla dregin saman helstu atriði umfjöllunarinnar og gerður samanburður á þeim réttarreglum sem gilda almennt um umboð og þeim sem gilda um störf fasteignasala.