Riftun vegna vanheimildar seljanda við fasteignakaup

Abstract

Fasteignakaup hafa mikla þýðingu fyrir þá sem í hlut eiga enda um stóra fjárfestingu að ræða. Kaupendur eða seljendur íbúðarhúsnæðis eru í flestum tilvikum einstaklingar og jafnframt er talið að flestir einstaklingar kaupi eða selji fasteign, að minnsta kosti einu sinni á lífsleiðinni. Samningar um fasteignakaup virðast hafa meiri þýðingu hér á landi en í nágrannalöndum okkar, einkum vegna þess að á Íslandi eiga einstaklingar yfirleitt beinan eignarrétt að því húsnæði sem þeir búa í. Á Norðurlöndunum er hins vegar algengara að einstaklingar eigi ekki beinan eignarrétt að fasteign, heldur sitji húsnæðið á grundvelli búsetusamninga eða annarra samninga.1 Í ljósi þeirrar þýðingu sem fasteignakaup hafa fyrir þá sem í hlut eiga skiptir miklu máli að kaupsamningurinn sé réttilega efndur og að fasteign standist þær kröfur sem gerðar eru til hennar. Hafi aðili samnings vanefnt samninginn, til dæmis með því að afhenda gallaða greiðslu, þá getur viðsemjandi hans gripið til ýmissa vanefndaúrræða til að vernda hagsmuni sína. Sá aðili sem telur sig hafa orðið fyrir vanefnd getur eftir atvikum valið á milli þess að krefjast riftunar, skaðabóta, afsláttar eða efnda samkvæmt aðalefni samnings og þá getur hann einnig haldið eftir eigin greiðslu. Viðfangsefni þessarar ritgerðar snýr að vanefndinni vanheimild við fasteignakaup og riftun samnings í kjölfar þeirrar vanefndar. Markmið ritgerðarinnar er fara yfir þær reglur sem gilda um riftun vegna vanheimildar seljanda við fasteignakaup ásamt því að rekja þá fáu dóma Hæstaréttar þar sem á það hefur reynt.Í upphafi ritgerðarinnar er hugtakinu vanheimild gerð skil. Í 3. kafla er fjallað um vanefndaúrræðið riftun þar sem meðal annars verður farið yfir skilyrði riftunar og framkvæmd hennar með áherslu á fasteignakaup. Viðfangsefni 4. kafla lýtur að riftun vegna vanheimildar seljanda við fasteignakaup. Verður þar farið nánar yfir meginskilyrði riftunar um verulega vanefnd og helstu dómum Hæstaréttar þar sem reynt hefur á riftun vegna vanheimildar gerð skil. Í 5. kafla eru niðurstöður ritgerðarinnar dregnar saman.