Réttaráhrif kaupsamnings og afsals í fasteignaviðskiptum

Abstract

Fasteignir koma mikið við sögu í daglegu lífi einstaklinga. Fasteignaviðskipti eru þýðingarmikil fyrir þá sem í hlut eiga og oft leggur fólk allt sitt undir. Flestir einstaklingar kaupa og selja fasteign að minnsta kosti einu sinni á ævinni. Leiða má líkur að því að hér á landi gildi traust regluverk um kaupsamninga um fasteignir miðað við annars konar samninga og viðskipti. Ef litið er til fjölda kaupsamninga sem gerðir eru hér á landi ár hvert er ljóst að ekki er algengt að ágreiningur rísi sem þarfnast úrlausnar dómstóla. Óþarflega oft kemur fyrir að seljandi, eða löggiltur fasteignasali, fyrir hönd seljanda, vandar ekki nægilega vel til upplýsingagjafar fyrir kaupin. Sjaldnast er það svo að samningsgerðinni sem slíkri sé ábótavant fyrir utan það að upplýsingagjöf sé áfátt. Loforð er skuldbindandi þegar það kemst til vitundar loforðsmóttakanda og þegar loforðið hefur verið samþykkt, er kominn á samningur sem er skuldbindandi fyrir báða aðila. Af því leiðir að kauptilboð er bindandi fyrir báða aðila um leið og það hefur verið samþykkt. Markmið þessarar ritgerðar er gera lesanda grein fyrir réttaráhrifum kaupsamnings og afsals. Áður en vegferð þessi hófst hafði undirrituð velt því fyrir sér hvort hinn almenni borgari gerði sér nægilega grein fyrir því að þegar kauptilboð er komið til móttakanda þess er það bindandi fyrir þann sem það gerir og verður þar af leiðandi ekki dregið til baka, snúist viðkomandi hugur. Í íslenskri dómaframkvæmd hefur ítrekað reynt á skuldbindingargildi kaupsamninga en leiða má líkur að því að fólk sé oft ekki nægilega vel upplýst áður en það gerir tilboð í fasteign. Þá hafði undirrituð einnig velt fyrir sér 4. mgr. 51. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Í ákvæðinu er að finna heimild seljanda til þess að rifta kaupsamningi sem gerður hefur verið eftir að afsal hefur verið gefið út til kaupanda, hafi seljandi gert sérstakan áskilnað þess efnis. Í ritgerð þessari er markmiðið m.a. að skoða hvers konar áskilnað seljanda er heimilt að setja í afsal sem kaupandi verður að una, en samningsfrelsi ríkir á Íslandi sem leiðir til þess að efni samninga er frjálst. Í ljósi þess að líkja megi afsali við lokakvittun í fasteignaviðskiptum verður að telja líklegt að slíkar heimildir séu túlkaðar þröngt. Þegar komið er að útgáfu afsals er ljóst að ekki er hlaupið að því fyrir kaupanda að hætta við viðskiptin ef seljandi gerir áskilnað í afsal sem kaupandi er ósáttur við.