Galli í fasteignaviðskiptum með áherslu á upplýsingaskyldu seljanda og aðgæsluskyldu kaupanda : eru ástandsskýrslur fasteigna lausnin að fækkun dómsmála vegna galla á fasteignum?

Abstract

Gallar í fasteignaviðskiptum með áherslu á upplýsingaskyldu seljanda og aðgæsluskyldu kaupanda. Eru ástandsskýrslur fasteigna lausnin að fækkun dómsmála vegna galla á fasteignum?Viðfangsefni ritgerðarinnar er að fjalla um þá fjölmörgu þætti sem hafa þarf í huga við fasteignakaup, einkum upplýsingaskylda seljanda sem er gríðarlega rík, en þó stundum ekki nægilega skýr gagnvart aðgæsluskyldu kaupanda þegar galli kemur upp í fasteignaviðskiptum. Litið verður til ákvæða laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa. Reifaðir verða dómar Hæstaréttar, Landsréttar og Héraðsdóms og saga núverandi laga um fasteignakaup skoðuð. Helstu niðurstöður ritgerðarinnar eru þær að seljanda í fasteignaviðskiptum ber skylda til þess að upplýsa allt það sem hann veit eða mátti vita, og tilgreina rétt frá upplýsingum um fasteign er hann á. Einnig er aðgæsluskylda á seljanda í aðdraganda kaupa og sömuleiðis eftir kaup. Þó er kaupanda ekki skylt að framkvæma skoðun á fasteign fyrir kaup, nema seljandi hafi hvatt kaupanda til skoðunar. Hins vegar er lögfest að kaupandi verði að skoða fasteign eftir afhendingu svo fljótt sem auðið er. Ríkari kröfur eru gerðar til aðgæslu ef skoðunarmaður býr yfir sérþekkingu eða fær með sér fagmann til skoðunar. Af niðurstöðum dóma má ætla að aðgæsluskylda seljanda sé ríkari en aðgæsluskylda kaupanda, nema þegar um ræðir þá ágalla sem með skoðun hefði mátt sjá, þá skiptir ekki máli hvort þeir hafi verið tilgreindir eða ekki. Gallaþröskuldur fasteignakauparéttar gæti verið metinn of hár með tilliti til þess hversu mikið húsnæðisverð hefur hækkað á undanförnum árum. Að lokum verða ákvæði VIII. kafla frumvarps til laga um fasteignakaup nr. 40/2002 um ástandsskýrslur, sem ekki urðu að lögum, skoðaðar og spennandi að sjá hvort framtíðin liggi í túlkun þeirra.