Áhrif vaxta Seðlabanka Íslands á húsnæðisverð : Greining verðbreytinga á húsnæðismarkaði

Abstract

Húsnæðiskaup er stærsta fjárfesting flestallra einstaklinga og skiptir þar húsnæðisverð miklu máli. Margir þættir geta haft áhrif á húsnæðisverð m.a. íhlutun Seðlabanka Íslands með vaxtabreytingum til að ná verðbólgumarkmiði sínu en hvernig skilar þetta sér í breytingum á húsnæðisverði? Húsnæðisverð er í raun fall af framboði og eftirspurn eftir húsnæði og veldur ójafnvægi þeirra verðbreytingum á húsnæðisverði. Hér verða skoðaðir helstu áhrifaþætti breytinga á húsnæðisverði og er markmið ritgerðarinnar að komast að því hvaða áhrif vextir Seðlabankans hafa á húsnæðisverð. Einnig verða til skoðunar áhrif verðbólgu, kaupmáttar launa, byggingarkostnaðar, atvinnuleysis, hagvaxtar og fólksfjölgunar á húsnæðisverð.Niðurstöður rannsóknarinnar leiddu í ljós að meginvextir Seðlabankans hafa marktæk áhrif á húsnæðisverð ásamt þeim þáttum sem teknir voru fyrir í rannsókninni, áhrif þeirra voru þó misjöfn og mismarktæk. Áhrif meginvaxta Seðlabankans á íbúðaverð voru neikvæð, þ.e. þegar Seðlabankinn hækkar vexti sína lækkar íbúðaverð. Þegar Seðlabankinn hækkar vexti er það eflaust í þeim tilgangi að ná verðbólgumarkmiði sínu sem dregur úr verðbólgu og lækkar þar með íbúðaverð. Þar að auki hækka bankar og lánastofnanir vexti sína í samræmi við þessa vaxtahækkun sem eykur vaxtagreiðslur lána. Þetta verður til þess að færri geta fjárfest í húsnæði og þar með dregst eftirspurn eftir húsnæði saman sem lækkar íbúðaverð. Öfugt er farið þegar vaxtalækkanir verða, þá eykst eftirspurn eftir húsnæði og þar með hækkar íbúðaverð. Aðrir þættir kunna þó einnig að hafa áhrif á íbúðaverð og geta þeir þættir verið breytilegir milli tíma og ástands í hagkerfinu.