Fjármögnun eigin bygginga. Þröskuldar við fjármögnun nýbygginga

Abstract

Ritgerð þessi fjallar um fjármögnun nýbygginga á Íslandi og einnig er gerður einfaldur samanburður við sambærilega fjármögnun í Bretlandi. Upplýsingar voru fengnar frá íslenskum bönkum um hvernig slík fjármögnun gengur fyrir sig. Litið var á ferli framkvæmda í heild sinni, byggingarstigin greind í þessu samhengi og hvernig þau tengjast fjármögnun nýbygginga á Íslandi. Í ljós kom að mismunur er á vaxtakjörum lána eftir því á hvaða byggingarstigi bygging er en vextirnir eru hærri þegar bygging er fjármögnuð fyrir fokheldi. Fyrir fokheldi þarf aðili að fjármagna sig með yfirdráttarheimild sem er lán til skamms tíma. Eftir fokheldi fæst fjármögnun á lægri vöxtum og til lengri tíma þar sem við þetta stig er hægt að taka fokheldislán sem er í raun hefðbundið húsnæðislán. Í ljós kom að stærri hluti fjármögnunar er á fyrstu stigum fyrir fokheldi eða allt að ¾. Dýrustu verkþættir við að byggja hús er í byrjun, þar sem fjármagna þarf meðal annars lóðarkaup og uppsteypu. Þetta er það sem gerir ferlið strembið því standa þarf undir miklum vaxtakostnaði í upphafi framkvæmda auk mikillar eiginfjárþarfar. Almennt á húsnæðismarkaði helst framboði ekki í takt við eftirspurn þegar kemur að byggingu húsa. Þetta á við sérstaklega á Íslandi eins og fram kemur í almennri umræðu en einnig í Bretlandi, og víðar, þar sem mikil umframeftirspurn einkennir húsnæðismarkað. Í Þýskalandi er stór hluti nýbygginga eigin framkvæmdir en í Bretlandi er hlutfallið lægra með lágt hlutfall bygginga sem flokka mætti sem eigin byggingar. Fjöldi nýrra sérbýla á Íslandi fór skarpt niður á við eftir fjármálakreppuna 2008 sem gefur vísbendingu um hve mikinn þátt fjármögnun, kostnaður og aðgengi, hefur á byggingaframkvæmdir. Ekki liggja fyrir tölur um nákvæmt hlutfall eigin framkvæmda í tölum um byggingu sérbýla en það má telja það hátt þar sem algengt er að Íslendingar byggi sjálfir sín einbýlishús. Í ritgerðinni er bent á takmarkanir sem felast í framboði sérbýla sem rekja má til fjármögnunar og ekki síst tímavirði peninga og þess tíma sem það tekur að byggja. Í því samhengi er bent á að verksmiðjuframleidd hús gætu stytt þann tíma og minnkað kostnað fjármögnunar sem felst í framkvæmdatíma. Gerð var rannsókn út frá forsendum um fjármögnun nýbygginga. Rannsóknin byggðist á verkefni fengið frá byggingaraðila sem gert var um mitt ár 2020. Út frá því verkefni var skapað raundæmi þar sem aðili væri að byggja sitt eigið einbýlishús frá grunni. Þá var skoðað hvernig lánshlutfall og vaxtabreytingar hafa áhrif á arðsemi, fjármagnskostnað og eigið fé m.a. Að lokum var framkvæmdatíminn styttur um helming til þess að meta áhrif styttingar framkvæmdatíma á fjármögnun. Niðurstöður sýna fram á að framboð nýbygginga er mjög háð aðgengi að lánsfé. Sveiflur í aðgengi og kostnaði fjármagns hefur mikil áhrif á ákvörðun um fjárfestingu í fasteign þrátt fyrir að fasteign sé langtímaeign. Ein megin niðurstaða er að með því stytta framkvæmdatíma um helming leiðir það til verulegar hækkunar á arðsemi eigin fjár, hækkunar á innri vöxtum verkefnis, lækkunar á fjármagnskostnaði og að lokum aukningar á söluhagnaði. Þetta dregur verulega úr eiginfjárþörf og ætti því að vera til þess fallið að auka framboð fasteigna að jafnaði og draga úr áhrifum skammtímabreytinga á fjármagnsmarkaði á langtíma framboð fasteigna. Ályktað er út frá þessum niðurstöðum að með áherslu á verksmiðjuframleidd hús mætti því auka framboð og jafna framboð á fasteignamarkaði.