Réttarstaða aðila við lok lóðarleigusamnings : hvað verður um mannvirki leigutaka?

Abstract

Réttarstaða aðila við lok lóðarleigusamnings. Hvað verður um mannvirki leigutaka?Viðfangsefni ritgerðarinnar snýr að lóðarleigusamningum á Íslandi. Farið verður yfir allt ferlið, frá stofnun samnings og þar til hann hefur þjónað tilgangi sínum. Einnig verður fjallað um réttarheimildir tengdar viðfangsefninu, en þær eru af skornum skammti hér á landi. Skoðuð verða sérstaklega þau álit sem geta komið upp hjá leigutaka, þegar lóðarleigusamningurinn hefur runnið sitt skeið. Fjallað verður um úrræði leigutaka gagnvart leigusala, ef til þess kemur að lóðarleigusamningurinn verði ekki endurnýjaður og þá m.t.t. þeirra mannvirkja sem á lóðinni standa. Þá verður fjallað um þau úrræði sem leigusali getur gripið til, ef hann hyggst ekki láta mannvirkið standa áfram á landareign sinni. Höfundur kannaði og bar saman mismunandi samningsákvæði hjá 10 mismunandi sveitarfélögum, með það að markmiði að kanna hvort þar væri að finna ákvæði sem skyldaði sveitarfélagið til að kaupa þau mannvirki sem á lóðinni stæðu við lok samningstímans. Með því fékk höfundur einn eldri samning og einn nýjan samning frá hverju sveitarfélaganna til samanburðar. Í lang flestum tilfellum var að finna ákvæði um kaupskyldu sveitarfélaganna á þeim mannvirkjum sem stóðu á lóðunum, ef til þess kæmi, að samningarnir væru ekki endurnýjaðir, sem tryggir réttarstöðu leigutaka að miklu leyti. Það breytir því þó ekki, að réttarstaða aðila við lok samningstíma er ekki tryggð á grundvelli laga, heldur ræðst hún að öllu leyti á grundvelli samningsins. Þau mannvirki sem á lóðinni standa eru oftar en ekki metin á tugi milljóna. Þessir fjármunir geta glatast ef ekki er samið um annað. Höfundur komst að þeirri niðurstöðu að réttarstaða aðila við lok lóðarleigusamnings sé ekki nægilega trygg og mikil þörf sé á heildstæðum lagaramma sem tryggir stöðu þeirra betur, því um mikla fjármuni er að ræða sem snerta lang flesta fasteignaeigendur hér á landi. Það verður að tryggja með lögum, en ekki einhliða samningsákvæðum landeiganda.

The subject of the thesis is a discussion related to land lease agreements in Iceland. The entire process will be covered, from the creation of the contract until its conclusion. Legal sources related to the subject will also be discussed, but they are scarce in this country. Special consideration will be given to the opinions that may arise by the lessee when the land lease has run its course. The lessee's remedies against the lessor will be discussed, if it happens that the ground lease is not renewed, and then with respect to the structures on the site. Then I will discuss the measures that the landlord can take, if he does not intend to let the structure remain on his land. The author wanted to examine and compare different contract clauses in 10 different municipalities, with the aim of finding out if there was a clause that obliged the municipality to buy the structures that were on the site at the end of the contract period. To accomplish that, the author got one older contract and one new contract from each of the municipalities for comparison. In the vast majority of cases, there was a right-to-purchase provision of the municipality for the structures standing on the plot, in case the contract was not renewed. That guarantees the legal status of the lessee to a large extent. However, this does not change the fact that the legal status of the parties at the end of the contract period is not guaranteed on the basis of law, but rather is their legal status entirely determined on the basis of the contract. The structures on the site are more often than not valued at tens of millions. Those amounts can be lost if nothing else is agreed upon. The author came to the conclusion that the legal status of the parties at the end of the land lease agreement is not sufficiently secure and there is a great need for a comprehensive legal framework that better secures their position. Because of the large amounts of money that concern the vast majority of property owners in this country, they must be guaranteed by law, instead of the landowner's unilateral contractual provisions.