Viðskiptaáætlun fyrir miðaldar og víkingaböð í Borgarnesi

Abstract

Góð hugmynd ein og sér er aðeins lítið brot af því sem til þarf til að ná að framkvæma farsælt og arðbært verkefni til framtíðar. Mikilvægt er að sú undirbúningsvinna sem inna þarf af hendi við undirbúning og framkvæmd sé ítarleg og studd tölulegum gögnum og raunhæfum áætlunum. Höfundur hefur lengi gengið með hugmyndina um miðaldar- og víkingaböð í Borgarnesi í maganum en til þess að átta sig á því hvort að hugmyndin sé fjarhagslega hagkvæm þarf að stilla upp viðskiptaáætlun. Í upphafi var nauðsynlegt að skilgreina mögulega þörf og til þess var notað Canvas líkan. Útbúnar eru greiningar á markaðinum, markhópum, PESTLE, SVÓT ásamt því að rannsaka sérstöðu á markaði.Niðurstöður þeirrar vinnu vörpðu ljósi á að mikilvægi þess að böðin séu staðett í námunda við þjóðveg 1 til þess að tryggja nægjanlegan fjölda mögulegra gesta á svæðinu. Erlendir ferðamenn eru lang stærsti markhópurinn sem mun sækja böðin en áætlað er að þeir verði 2.364 þús. árið 2023 og 2.928 þús árið 2025 á Íslandi. Þar af leiðandi eru áætlaðar tekjur af þeim markhóp, þegar böðin opna um mitt árið 2025 um 287.928 þús. kr., fyrir 2025, 658.467 þús. kr., fyrir 2026 og 744.661 þús. kr. fyrir árið 2027. Ekki er gert ráð yfir því að bygginginn sem slík þurfi að fara í umhverfismat eða að þurfi að framkvæma breytingu á aðalskipulagi þar sem starfssemin ætti að rúmast innan núverandi skipulags. Þó þarf að gera breytingar á deiliskipulagi en áætla má að það taki um 6-8 mánuði miðað við þá staðsetningu sem var fyrir valinu. Varðandi byggingarnar sjálfar, þá er gert ráð fyrir þjónustuhúsi upp að 1300 fm., böð upp að 600 fm. og bílastæðum sem ná yfir um 1200 fm. svæði. Heildarkostnaður fyrir framkvæmdarhlutann er áætlaður 1.038.326 þús. kr. Útbúin er stofnfjáráætlun fyrir verkefnið og er samandregin fjárþörf fyrir verkefnið um 1.158.121 þús. kr. Þá er stillt upp fjármálaáætlun, þar sem gert er ráð fyrir að taka langtímalán að fjárhæð 768.761, skammtímalán að fjárhæð 7.200 þús .kr., fjárfestar leggja til 341.031 þús. kr. og frumkvöðull leggur til 41.129 þús. kr. í formi vinnu við gerðar viðskiptaáætlunar, vinnu við að koma verkefnu í rekstur ásamt raflagna og lýsingahönnun. Eins var útbúið rekstarlíkan sem teku til fyrstu þriggja árana, eða 2025, 2026 og 2027. Helstu niðurstöður þess er að EBITA er 72.206 þús. kr. fyrir 2025, 148.674 þús. kr. fyrir 2026 og 208.662 þús. kr. fyrir 2027. Arðsemi eigin fjár er -37,0% 2025, 18,6% 2026 og 24,6% fyrir 2027. Næmnisgreining, núllpunktsgreining og áhættumat komu á heildina vel út. Næmnsgreining sýnir að þó að tekjur verði allt að 30% minni en gert var ráð fyrir í rekstaráætlun er samt sem áður gert ráð fyrir jákvæðri rekstarniðurstaða árið 2026. Samkvæmt núllpunktsgreiningu er þörf á 76.654 gestum á ári til að tekjur standi undir heildar kostnaðifyrir böðin. Gert var áhættumat á verkefninu til að reyna leggja betur mat á áhættu en bæði var gert þriggja punkta mat á byggingarkostnað verkefnisins sem sýnir að þar er nokkur áhætta að hann verði hærri en áætlað var og svo Monte Carlo hermun á NPV útreikningum sem sýndi að verkefnið er jákvætt til fjárfestingar. Niðurstöður viðskiptaáætlunar sýna að verkefnið er talið vera fjárhagslega hagkvæmt og að um sé að ræða mjög spennandi viðskiptatækifæri sem bíður þess að verða gripið.