is Íslenska en English

Lokaverkefni (Meistara)

Háskóli Íslands > Félagsvísindasvið > Meistaraprófsritgerðir - Félagsvísindasvið >

Vinsamlegast notið þetta auðkenni þegar þið vitnið til verksins eða tengið í það: https://hdl.handle.net/1946/46820

Titill: 
  • Framkvæmd gallaþröskuldar í íslenskum rétti: Er ástæða til breytinga?
Námsstig: 
  • Meistara
Leiðbeinandi: 
Útdráttur: 
  • Kaup á fasteign er einhver mesta fjárfesting sem venjulegt fólk tekur sér á hendur. Við kaup og sölu á fasteign getur komið upp sú staða að kaupandi verður var við galla á eigninni eftir afhendingu hennar. Hafi seljandi ekki haft uppi saknæma háttsemi við kaupin reynir á það hvort að skilyrði 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup séu uppfyllt.
    Ekki eru nein skýr viðmið sett af hálfu löggjafa heldur var það sett í hendur dómstóla til þess að meta hvenær ágalli rýri verðmæti fasteigna svo nokkru varði. Talsvert af málum hafa komið á borð dómstóla þar sem reynt hefur á ákvæðið og hefur það verið metið svo að ágalli þurfi að rýra verðmæti eignarinnar um 10% en fallist hefur verið á að ágalli sem rýri verðmæti eignar um 11,6% sé galli í skilningi ákvæðisins. Farið verður yfir framkvæmd dómstólanna við mat á 18. gr. fasteignakaupalaga.
    Með hækkandi fasteignaverði gæti það reynst erfiðara en áður að ná þessum gallaþröskuldi þar sem hann er hlutfall milli ágalla og kaupverði eignar. Ef kaupverð fasteignar hækkar en ekki kostnaður við úrbætur á ágalla eignar myndast skekkja.
    Breytingar urðu á fasteignakaupalögunum í Noregi sem tóku gildi 1. janúar 2022. Þau lög um fasteignakaup í Noregi voru fyrirmynd að íslenskri löggjöf um efnið og er því margt sammerkt með þessum tveimur lagabálkum. Fyrir breytingarnar höfðu Norðmenn samskonar ákvæði um gallaþröskuld og er í gildi hérlendis. Breytingar urðu hins vegar á því ákvæði þar sem nú þarf kaupandi alltaf að bera kostnað að 10.000 NOK, í þeim tilvikum þar sem ekki er um saknæma háttsemi seljanda að ræða. Skoðaðar verða allar þær breytingar sem urðu á norsku fasteignakaupalögunum auk þess sem farið verður yfir framkvæmd ástandsskýrslna í Noregi. Farið verður yfir dómaframkvæmd í Noregi bæði fyrir breytingar á lögunum og skoðað hvort að breytingar urðu á framkvæmdinni eftir að lögunum var breytt.
    Borin verður saman framkvæmd laganna hérlendis og í Noregi og sér í lagi hvernig mat beggja dómstóla fer fram í gallamálum.
    Helstu niðurstöður eru að í Noregi hafði verið, fyrir breytingar, fallist á að galli upp á 5-6% af kaupverði fasteignar uppfylli skilyrðið um að hann rýri verðmæti hennar svo nokkru varði. Til móts við það hafa dómstólar hérlendis fallist á að galli sem nemur 11,6% af kaupverði eignar uppfylli skilyrði 18. gr. fasteignakaupalaga. Þó fer mat beggja dómstóla fram með svipuðum hætti. Þær breytingar norsku laganna sem kveða á um ástandsskýrslur gæti haft góð áhrif á fasteignaviðskipti hérlendis. Fyrir sölu eignar í Noregi er nú skylt að gerð sé ástandsskýrsla og sett var reglugerð í Noregi um framkvæmd slíkrar skýrslu. Hefur þá kaupandi enn meiri upplýsingar um þá eign sem hann hyggst kaupa og getur þá byggt kauptilboð sitt á betri upplýsingum en áður. Þessar tvær breytingar norsku laganna haldast í hendur þar sem von löggjafans er að færri gallamál komi upp. Með ástandsskýrslum fær kaupandi meiri upplýsingar um eignina þar sem utanaðkomandi skoðunarmaður, sem hefur enga hagsmuni af viðskiptunum, skoðar eignina og gefur henni einkunn. Með því að setja skýr viðmið um gallaþröskuldinn veitir það kaupanda meira réttaröryggi þar sem það er ekki eitthvert hlutfall sem mótast hefur hjá dómstólum. Slík löggjöf, og nú er í gildi á sviði fasteignakaupa í Noregi, á fullt erindi hingað til lands, sér í lagi þar sem núverandi fasteignakaupalög eru byggð á þeim norsku.

Samþykkt: 
  • 6.5.2024
URI: 
  • http://hdl.handle.net/1946/46820


Skrár
Skráarnafn Stærð AðgangurLýsingSkráartegund 
Meistaritgerð Lilja Hrund Pálsdóttir pfd.pdf760.42 kBLokaður til...24.06.2080HeildartextiPDF
Skemman_yfirlysing.pdf243 kBLokaðurYfirlýsingPDF