Um skaðabótaábyrgð samkvæmt lögum um fjöleignarhús

Abstract

Ritgerð þessi fjallar um skaðabótaábyrgð samkvæmt lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús (fehl.). Meirihluti landsmanna býr í þeim húsum sem lögin taka til, fjöleignarhúsum og má því ætla að viðfangsefni ritgerðarinnar snerti marga landsmenn. Markmið hennar er að lýsa gildandi rétti um skaðabótaábyrgð samkvæmt lögum um fjöleignarhús. Höfuðviðfangsefni hennar er því skýring þeirra laga. Eins er óhjákvæmilegt að snerta á helstu þáttum skaðabótaréttarins. Markmið ritgerðarinnar er að öðrum þræði einnig, að kanna hvort að annmarkar séu á gildandi rétti. Þungamiðja ritgerðarinnar er annars vegar umfjöllun um skaðabótaábyrgð eiganda samkvæmt 51. gr. fehl. og hins vegar umfjöllun um skaðabótaábyrgð húsfélags samkvæmt 52. gr. fehl. Einnig er fjallað um bótaábyrgð stjórnarmanna húsfélaga samkvæmt 2. mgr. 71. gr. fehl. og skaðabótaábyrgð rekstrarfélaga en að slíkri ábyrgð er ekki vikið í lögum um fjöleignarhús. Til að öðlast fræðslu um gildandi rétt er ekki aðeins nægilegt að líta til settra laga, heldur verður einnig að skoða réttarframkvæmd. Við samningu ritgerðarinnar var því framkvæmd víðtæk könnun á dómum og álitum, sér í lagi álitum kærunefndar húsamála, er varða efni ritgerðarinnar og eru þau reifuð á viðeigandi stöðum.Til þess að ná utan um viðfangsefni ritgerðarinnar er, til skilningsauka, vikið að ýmsum atriðum áður en meginumfjöllun ritgerðarinnar hefst. Ritgerðin hefst á umfjöllun um eignarformið fjöleignarhús. Því næst er stutt réttarsögulegt ágrip og yfirlit um þróun skaðabótaábyrgðar eigenda fjöleignarhúsa og húsfélaga. Einnig er vikið að setningu og eðli laga um fjöleignarhús, gildissviði þeirra, ófrávíkjanleika og skiptingu fjöleignarhúsa í séreign og sameign. Þá er fjallað um sérstaka aðstöðu eigenda fjöleignarhúsa. Í ritgerðinni er einnig vikið að hlutverki skaðabóta og samspili 51. og 52. gr. fehl. við almennar reglur skaðabótaréttar. Þá er fjallað um bætur fyrir munatjón og sérstakt eðli lagna. Eins er gerð grein fyrir vátryggingum, þar sem áríðandi er að fasteignareigendur gangi vel frá vátryggingum fasteignar sinnar t.d. vegna skaðabótaskyldu sem getur komið til vegna fyrrgreindra ákvæða. Þá er lögð til breyting á 52. gr. fehl.