Gallar í fasteignum : er hægt að einfalda og flýta málsmeðferð?

Abstract

Lög um fasteignakaup skilgreina meðal annars galla og gallaþröskuld. Algengt er í dómaframkvæmd að miða við að galli nái 10% af verði fasteignar til þess að vera skilgreindur sem galli samkvæmt lögunum. Hvort sú skilgreining er hallkvæm 20 árum eftir setningu fasteignakaupalaga er álitamál þar sem fasteignir hafa hækkað í verði langt umfram launa-, neyslu- og byggingavísitölu. Gallar eru algeng ágreiningsefni í fasteignaviðskiptum og ef litið er tilupprunans þá þarf að skoða eftirlit með hönnun og byggingu fasteigna. Það fyrirkomulag að byggingarstjórar eigi að gera áfangaúttektir á eigin verkum gengur þvert á allar reglur gæðastjórnunar sem leggja meðal annars áherslu á að taka ekki út eigin verk. Virkt eftirlit meðhúsbyggingum er líklegt til að draga úr fjölda galla. Mannvirkjaskrá sem er rafrænn miðlægur gagnagrunnur, sem var sett á laggirnar 2018 og er ætlað er að varðveita sögu fasteignar, svo sem teikningar, hönnun, úttektir, mögulega ástandskýrslur og viðhaldssögu fasteignar, er þvímiður í skötulíki þar sem vanhöld eru á að hún sé notuð sé eins og lagt var upp með. Ferill fasteignakaupa frá því að skrifað er undir kaupsamning, fasteign afhent, galli kemur í ljós, matsmenn kallaðir til, málarekstur fyrir dómstólum og mál leidd til lykta er bæði langur,strangur og dýr ferill. Hvort og hvernig hægt er að stytta þennan feril er vandasamt verk en benda má á að með upptöku stafrænnar og gagnvirkrar tækni mætti hraða málum og draga úr samfélagslegum kostnaði og kostnaði fyrir einstaklinginn. Velta má því upp hvort ástandsskýrslur ættu að fylgja öllum fasteignum, sem gerðar eru, af til þess bærum fagmönnum.Staðlaðar ástandsskýrslur ásamt þátttöku tryggingafélaga og tryggingavernd til handa kaupendum og seljendum myndu mögulega létta af dómskerfinu þeim málafjölda sem stofnað er til vegna galla. Með slíku fyrirkomulagi myndu gallamál að mestu leyti fara yfir til tryggingafélaganna sem er samskonar aðferð og Danir fara í gallamálum í fasteignakaupum.

The Act on the purchase of real estate no. 40/2002, is among other things about, defects, and defect thresholds. In order to define defect according to the law it has to reach 10% of the value of a property. Whether that definition is up to date 20 years after the enactment of the Act on the purchase of real estate is an issue, as the real estate price has risen far beyond the wage, consumption, and construction index. Defects are considered to be a common issue of contention in real estate business, and looking at the source of the defect, one needs to look at the inspection of the design and construction. Construction managers who carry out internal audit of their own work are not in line with quality management. Mannvirkjaskrá, an electronic database, which was established in 2018 and is intended to contain a central basis of the history of properties, i.e. drawings, designs, assessments and hopefully in the future condition reports and maintenance of the estate. Unfortunately, it is not working as it was intended to. The process of buying real estate i.e. from signing the contract, the property handed over, defects discovered, assessors requested for assessment, and litigation in court, can be a long, hard and an expensive process. Whether and how this process can be shortened is a difficult task, butwith an implementation of digital and interactive technology the process of documentation could be improved, and litigation cost reduced both for society and the individual. It may therefore be a valid option to attach condition reports, made by qualified professionals, to all properties that are sold. Standardized condition reports together with insurance coverage for buyers and sellers would potentially relieve the court system of the number of lawsuits caused by alleged defects in properties. With such an arrangement, cases due to defects would mostlybe transferred to the insurance companies, with lower cost and shorter processing time than the jurisdictional way. By doing so Iceland would implement a similar method to Denmark in cases of real estate defects.