Arðsemisgreining fjárfestingar í leiguhúsnæði til langtímaleigu

Abstract

Húsnæðismarkaðurinn á Íslandi hefur verið mikið til umræðu síðustu ár, þar sem hátt leiguverð, hækkandi fasteignaverð, óhagstæð vaxtakjör og óvissa hefur endurspeglað markaðinn.Í þessari rannsókn er greint hver sé raunveruleg arðsemi af íbúðarkaupum, þegar kaupin eru framkvæmd með það að markmiði að leigja íbúð eða íbúðir til langtímaleigu. Gert er grein fyrir húsnæðismarkaðinum í heild sinni ásamt því að skoða hagfræðin á bakvið húsnæðismarkaðinn. Niðurstöður eru síðan túlkaðar með hliðsjón af þýðingu fyrir húsnæðismarkaðinn. Rannsókninni er skipt upp í þrjá hluta, eftir þremur stærstu leigusölum á íslenskum leigumarkaði. Er arðsemi þannig skoðuð út frá sjónarhóli: i) einstaklinga, ii) leigufélaga, sem starfa með hagnaðarsjónarmið að leiðarljósi og iii) leigufélaga sem eru starfrækt án hagnaðar sjónarmiða. Til að meta arðsemi fyrir einstaklinga er stuðst við líkan frjáls sjóðstreymis til eigin fjár (FCFE) og til að meta arðsemi fyrir leigufélög er stuðst við frjálst sjóðstreymi til félags (FCFF).Niðurstöður rannsóknarinnar sýna að íbúðir sem eru keyptar með það að markmiði að leigja þær um ófyrirsjáanlegan tíma standa ekki undir ávöxtunarkröfu. Þegar tekið er einungis tillit til greiðsluflæðis er rekstrarkostnaður íbúða sem fjárfest er í til langtímaleigu hærri en tekjur leigusala af íbúðunum. Þegar einungis er horft til greiðsluflæðis er ekki tekið tillit til eignamyndunar íbúðar sem skapast yfir tímabilið. Því er gert ráð fyrir að íbúðirnar væru seldar á ákveðnum tímapunktum þannig að eignamyndun íbúðanna komi fram í niðurstöðum. Þegar tekið er tillit til þessa er niðurstaða rannsóknarinnar sú að arðbært sé fyrir einstaklinga að fjárfesta í íbúðarhúsnæðum til langtímaleigu ef eignin er seld eftir 6 ár eða síðar. Niðurstaðan er sú sama fyrir hagnaðardrifið leigufélag, fjárfestingin skilar sér ef eignir eru seldar eftir 6 ár eða síðar. Fyrir óhagnaðardrifið leigufélag skilar fjárfestingin sér hins vegar ekki fyrr en að eignir eru seldar eftir 21 ár eða síðar.