Hlutleysi löggiltra fasteigna- og skipasala

Abstract

Hlutleysi löggiltra fasteigna- og skipasala: Mat á því hvort núgildandi löggjöf tryggi óhlutdrægni löggiltra fasteigna- og skipasala hérlendis með fullnægjandi hætti og hvort þörf sé á breytingum með hliðsjón af lögum um sölu fasteigna og skipa nr. 70/2015. Við fasteignakaup er mikilvægt að hagsmunir bæði kaupanda og seljanda séu tryggðir og að fasteignasali sem hefur umsjón með viðskiptunum gæti með vissu að því að ekki sé gengið á hlut annars aðilans í fasteignaviðskiptum. Í lögum um sölu fasteigna og skipa nr. 70/2015 er gert ráð fyrir því að fasteignasali sinni hagsmunum kaupanda og seljanda og gæti öryggis í viðskiptum. Misbrestur hefur hins vegar verið á því að þannig sé háttað og hafa oft og tíðum komið upp tilfelli þar sem fasteignasali virðist setja eigin hagsmuni ofar hagsmunum kaupanda og seljanda, og þá sérstaklega ef hagsmunatengsl við annan hvorn aðilann eru fyrir hendi. Líkt og fasteignaviðskiptum virðist vera almennt háttað er mikið af nýbyggingum sett í sölu hjá fasteignasölum frá verktökum. Í ljósi þess er sú freisting fyrir hendi fyrir fasteignasala að gæta hagsmuna þess sem selur og skapar viðskiptin í stað kaupanda. Ísland er lítið land og markaðurinn því minni en í nágrannalöndum. Því getur skapast sú staða að viðskiptum sé beint til vina og kunningja í stað þess að almennur markaður fái tækifæri til að bjóða í eða kaupa eign, og gerist það því á kostnað seljanda eða kaupanda. Leitast verður eftir því með ritgerð þessari að komast að niðurstöðu um hvort núgildandi lög nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa og framkvæmd tryggi nægilegt hlutleysi löggiltra fasteigna- og skipasala og, ef ekki, hvort þörf sé á breytingum með hliðsjón af lögum um sölu fasteigna og skipa nr. 70/2015. Af niðurstöðum ritgerðarinnar má ráða að í gegnum tíðina hefur verið lögð áhersla á að auka neytendavernd. Svo virðist sem minnsti hluti ágreinings í málum er tengjast fasteignasölu komi til kasta dómstóla og virðist sem samkomulag náist í flestum tilfellum í ágreiningi á milli kaupanda, seljanda og fasteignasala. Varðandi neytendavernd virðist þó gengið lengra í nágrannalöndum okkar að sumu leyti og þá sérstaklega hvað varðar hlutleysi fasteignasala og gagnsæi í viðskiptum. Höfundur er þeirrar skoðunar að rétt væri að horfa frekar til nágrannalanda okkar varðandi reynslu þeirra af núgildandi lögum og þá sérstaklega til Noregs og Danmerkur þar sem hvað lengst virðist gengið í að tryggja hlutleysi fasteignasala.

The impartiality of licensed real estate agents and shipbrokers. An assessment of wether current legislation adequately ensures the impartiality of licensed real estate agents and shipbrokers in Iceland and, if not, whether there is a need for amendments in light of the Act on the Sale of Real Estate and Ships, No. 70/2015.In real estate transactions, it is important that the interests of both the buyer and the seller are protected and that the real estate agent overseeing the transaction ensures that neither party’s rights are infringed upon. The Act on the Sale of Real Estate and Ships No. 70/2015 stipulates that a real estate agent must serve the interests of both the buyer and the seller and ensure security in the transaction. However, this has not always been the case, and there have often been instances where a real estate agent appears to prioritize their own interests over those of the buyer and seller, especially if there is a conflict of interest with one of the parties. As seems to be the general practice in real estate, many new constructions are listed for sale with real estate agencies by developers. In light of this, there is a temptation for real estate agents to protect the interests of the seller who generates the business, rather than the buyer. Iceland is a small country, and the market is therefore smaller than in neighboring countries. This can lead to a situation where transactions are directed to friends and acquaintances instead of allowing the general market an opportunity to bid on or purchase a property, which occurs at the expense of the seller or buyer. This thesis will seek to determine whether the current Act No. 70/2015 on the Sale of Real Estate and Ships and its implementation ensure sufficient impartiality of licensed real estate and shipbrokers and, if not, whether changes are needed in light of the Act on the Sale of Real Estate and Ships No. 70/2015.The conclusion of the paper indicates that emphasis has been placed on increasing consumer protection over time. It appears that the smallest portion of disputes in cases related to real estate sales reaches the courts, and it seems that in most cases, an agreement is reached in disputes between the buyer, seller, and real estate agent. Regarding consumer protection, however, our neighboring countries seem to have gone further in some respects, particularly concerning the impartiality of real estate agents and transparency in transactions. The author is of the opinion that it would be appropriate to look more closely at our neighboring countries regarding their experience with current laws, especially Norway and Denmark, where the most extensive measures seem to have been taken to ensure the impartiality of real estate agents.